IVIE: come si paga l'imposta sugli immobili all'estero e cosa dichiarare

La casa al mare in Spagna, l'appartamento ereditato in Svizzera, il bilocale comprato a Parigi come investimento: per chi è fiscalmente residente in Italia l'immobile estero non resta «fuori» dal fisco italiano. Paga un'imposta patrimoniale propria, l'IVIE, va indicato in dichiarazione e, se rende, produce reddito anche qui.

Il motivo per cui l'IVIE genera tanti errori è che non viaggia da sola. Sull'immobile estero si sovrappongono tre obblighi distinti, con norme, calcoli e sanzioni diversi:

— l'imposta patrimoniale sul valore dell'immobile (IVIE, art. 19, commi 13-17, D.L. 201/2011), dovuta ogni anno anche se l'immobile non rende nulla;
— il monitoraggio fiscale nel quadro RW (art. 4 D.L. 167/1990), che riguarda la semplice detenzione;
— la tassazione dei redditi (artt. 67, 70 e 165 TUIR), quando l'immobile è affittato o venduto.

Gestirli insieme, ogni anno, partendo dagli stessi documenti è il modo più semplice per evitare che un dato indicato in un quadro della dichiarazione contraddica quello di un altro: è proprio l'incongruenza su cui si concentrano i controlli incrociati basati sullo scambio automatico di informazioni tra amministrazioni fiscali.

Chi paga l'IVIE

L'IVIE colpisce gli immobili situati all'estero «a qualsiasi uso destinati», posseduti da residenti a titolo di proprietà o di altro diritto reale, per esempio l'usufrutto. Non riguarda solo le persone fisiche: la legge individua i soggetti passivi rinviando all'art. 4, comma 1, del D.L. 167/1990, e quindi la pagano anche gli enti non commerciali e le società semplici (ed equiparate) residenti. Una società di capitali che possiede un immobile all'estero, invece, segue le regole del reddito d'impresa e non paga l'IVIE.

Chi detiene l'immobile tramite una società estera o un altro schermo può comunque essere tenuto al quadro RW come titolare effettivo: la norma sul monitoraggio estende l'obbligo a chi, pur non essendo possessore diretto, è titolare effettivo dell'investimento secondo la normativa antiriciclaggio. Su come si individua il titolare effettivo abbiamo scritto un approfondimento dedicato.

Come si calcola: aliquota, soglia e valore

L'aliquota ordinaria è dell'1,06% del valore dell'immobile, nel testo modificato dalla legge di bilancio 2024. L'imposta non è dovuta se l'importo calcolato non supera € 200. Si paga in proporzione alla quota di possesso e ai mesi di possesso nell'anno, contando per intero il mese in cui il possesso è durato almeno quindici giorni: con un immobile in comproprietà tra coniugi o eredi, ciascuno dichiara e paga per la propria quota.

La parte che fa davvero la differenza è il valore su cui si applica l'aliquota. La regola generale è il costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, il valore di mercato nel luogo in cui si trova l'immobile. Per gli immobili in Paesi UE o SEE che garantiscono un adeguato scambio di informazioni si usa invece il valore catastale come determinato e rivalutato nel Paese estero ai fini delle sue imposte patrimoniali o reddituali; solo se manca si torna alla regola generale.

Il credito per le imposte pagate all'estero

Per evitare che lo stesso immobile sia tassato due volte sul patrimonio, dall'IVIE si scomputa un credito. Per tutti gli immobili esteri vale l'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui si trova l'immobile; per quelli in Paesi UE o SEE con adeguato scambio di informazioni il credito comprende anche le imposte reddituali gravanti sullo stesso immobile, purché non siano già state usate come credito per i redditi esteri (art. 165 TUIR). Il credito spetta solo fino a concorrenza dell'IVIE dovuta, non genera rimborsi e va provato con le ricevute dei versamenti esteri.

Gli errori, qui, vanno in due direzioni opposte: dimenticare il credito e versare più del dovuto, oppure usare la stessa imposta estera due volte, contro l'IVIE e come credito sui redditi.

L'abitazione principale all'estero

L'IVIE non si applica all'abitazione principale e alle sue pertinenze, né alla casa coniugale assegnata al coniuge dopo separazione, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. Fanno eccezione gli immobili che in Italia sarebbero classificati nelle categorie di pregio A/1, A/8 e A/9: per questi l'imposta resta dovuta con aliquota dello 0,4% e una detrazione di € 200, rapportata al periodo di destinazione e divisa tra chi vi abita.

Va però detto con chiarezza: per chi è residente in Italia l'abitazione principale è di norma in Italia. L'esenzione per la casa estera riguarda casi particolari e va documentata; una casa al mare usata qualche mese l'anno è una seconda casa e paga l'IVIE ordinaria.

Se l'immobile è affittato o venduto

Se l'immobile soggetto a IVIE non è affittato, non c'è un reddito fondiario da dichiarare ai fini IRPEF: l'IVIE ne prende il posto. Se invece è affittato, i canoni entrano nel reddito complessivo. Se il Paese estero tassa il reddito dell'immobile, si dichiara l'ammontare netto risultante dalla valutazione fatta in quello Stato; se il reddito di un fabbricato non vi è tassato, si dichiara il canone ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese. Le imposte pagate all'estero a titolo definitivo si recuperano come credito d'imposta nei limiti della quota d'imposta italiana. L'affitto aggiunge l'IRPEF, non toglie la patrimoniale: l'immobile locato resta soggetto a IVIE.

In caso di vendita, la plusvalenza su un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni è un reddito diverso tassabile, salvo le esclusioni previste (immobili ricevuti per successione, unità adibite ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo); sui terreni edificabili è tassabile in ogni caso. La regola vale anche per gli immobili esteri, con il credito per l'eventuale imposta pagata nel Paese di situazione.

Quadro RW, scadenze e sanzioni

Il quadro RW serve sia al monitoraggio sia al calcolo dell'IVIE. Per gli immobili c'è una semplificazione: l'obbligo di monitoraggio non sussiste se nell'anno non sono intervenute variazioni, ma fatti salvi i versamenti IVIE. In pratica, se l'IVIE è dovuta il quadro va compilato comunque; se l'immobile è stato comprato o venduto, la variazione va indicata. Chi presenta il 730 usa il quadro W, che raccoglie le stesse informazioni; chi presenta il modello Redditi PF continua a usare il quadro RW. Ne abbiamo parlato anche nell'articolo sul quadro RW per conti esteri e cripto.

L'IVIE segue le regole dell'IRPEF per versamento, acconti e saldo, sanzioni e contenzioso: si paga con F24 alle stesse scadenze, con i codici tributo 4041 (saldo), 4044 (prima rata d'acconto) e 4045 (seconda rata o acconto in unica soluzione). Le sanzioni per il quadro RW omesso o infedele vanno dal 3% al 15% degli importi non dichiarati, dal 6% al 30% per gli investimenti in Stati a fiscalità privilegiata; per la dichiarazione presentata entro 90 giorni dal termine la sanzione è di € 258. Sono autonome: un immobile «dimenticato» per più anni può generare fino a tre contestazioni distinte (quadro RW, IVIE e, se affittato, redditi). Prima che arrivi un controllo, le violazioni si possono regolarizzare con il ravvedimento operoso.

Cosa tenere pronto ogni anno

Atto di acquisto o dichiarazione di successione, documento estero con il valore catastale, ricevute delle imposte locali sugli immobili, contratti di locazione e dichiarazioni dei redditi presentate all'estero, prova del pagamento delle imposte estere a titolo definitivo, eventuale atto di vendita. Abbiamo raccolto tabelle, esempi e riferimenti nella guida scaricabile in PDF su IVIE, quadro RW e redditi.

Un'avvertenza sui riferimenti: sono quelli applicabili nel 2026. Dal 1° gennaio 2027 le norme citate sono abrogate e sostituite dai nuovi testi unici (D.Lgs. 174/2024 per l'IVIE, D.Lgs. 141/2026 per il monitoraggio, D.Lgs. 173/2024 per le sanzioni, D.Lgs. 117/2026 per il TUIR), e per le dichiarazioni dal 2027 vanno verificati i nuovi articoli. Il calcolo concreto, in ogni caso, dipende dal Paese in cui si trova l'immobile e dalla convenzione applicabile: va fatto sui documenti del tuo caso, non su una media.