ZES unica 2026: come funziona il credito d'imposta per investire al Sud

Chi investe in macchinari e impianti in una struttura produttiva del Mezzogiorno ha a disposizione il credito d'imposta ZES unica, oggi il principale incentivo fiscale per gli investimenti al Sud. La legge di bilancio 2026 lo ha prorogato fino al 2028 ed esteso a nuovi territori. Ma è un credito che non perdona le distrazioni: due comunicazioni con finestre rigide e una dotazione che può non bastare per tutti.

A metà ottobre 2026 la domanda giusta non è più «posso chiederlo per quest'anno?», perché la finestra per gli investimenti 2026 si è chiusa il 30 maggio. È piuttosto: chi ha inviato la comunicazione cosa deve fare adesso, e chi non l'ha inviata come si prepara per il 2027. Vediamo il meccanismo, in ordine.

Dove si applica e chi è escluso

Il credito riguarda gli investimenti destinati a strutture produttive in Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Sardegna e Molise, e nelle zone assistite di Abruzzo, Marche e Umbria. Marche e Umbria sono state aggiunte per gli investimenti dal 2026. Per queste tre ultime regioni non conta la regione, conta il comune, o anche la porzione di territorio: va verificato che rientri davvero tra le zone assistite.

Sono esclusi alcuni settori: siderurgia, carbone e lignite, trasporti (salvo magazzinaggio e supporto ai trasporti), energia, banda larga, credito, finanza e assicurazioni, oltre alla produzione agricola primaria, alla pesca e all'acquacoltura, che seguono regole diverse. Il controllo si fa sul codice ATECO. Restano fuori anche le imprese in liquidazione o scioglimento e quelle che sono «in difficoltà» secondo la definizione del regolamento europeo di esenzione.

Che cosa si può agevolare

Sono agevolabili macchinari, impianti e attrezzature nuovi destinati a strutture produttive, anche acquisiti in leasing, ed eventualmente terreni e immobili strumentali, che però non possono superare il 50% del valore complessivo dell'investimento agevolato. Due soglie delimitano il progetto: almeno 200.000 euro, sotto cui il credito non spetta, e un tetto di 100 milioni per progetto.

L'importo del credito si stima con le intensità di aiuto applicabili alla zona e alla dimensione d'impresa, e va tenuto conto degli altri aiuti ricevuti o richiesti per gli stessi costi, per rispettare i limiti di cumulo. Un punto spesso frainteso è l'effetto di incentivazione: il primo impegno giuridicamente vincolante (un ordine, un contratto, un leasing firmato) deve essere successivo all'entrata in vigore della misura. Secondo l'Agenzia (risposta n. 169/2026), invece, non serve attendere la finestra della comunicazione per firmare l'ordine.

Da tenere distinto c'è anche l'altro strumento che porta il nome della ZES: l'autorizzazione unica rilasciata dallo sportello digitale S.U.D. ZES semplifica i permessi per insediamenti e ampliamenti, ma non è un presupposto per il credito d'imposta. Sono due procedure separate.

Le due comunicazioni, a pena di decadenza

Il credito è governato da due comunicazioni all'Agenzia delle Entrate, da inviare con il modello e il software gratuito dell'Agenzia, direttamente o tramite intermediario.

La comunicazione preventiva si trasmette tra il 31 marzo e il 30 maggio dell'anno dell'investimento e indica sia le spese già sostenute dal 1° gennaio sia quelle che si prevede di sostenere entro il 31 dicembre. Per il 2026 la finestra è chiusa: chi non ha inviato la comunicazione non può più accedere al credito per quest'anno.

La comunicazione integrativa si invia dal 3 al 17 gennaio dell'anno successivo, quindi per gli investimenti 2026 dal 3 al 17 gennaio 2027, a pena di decadenza. Attesta gli investimenti effettivamente realizzati, che non possono superare l'importo della comunicazione preventiva, e riporta il credito maturato, le relative fatture elettroniche e gli estremi della certificazione che attesta l'effettivo sostenimento delle spese, a pena di rigetto.

Cosa fare adesso, se hai inviato la preventiva

Mancano meno di tre mesi alla finestra di gennaio, ed è il momento di mettere in ordine il fascicolo. Per ogni bene servono ordine o contratto, fatture, documenti di trasporto, verbale di installazione e di entrata in funzione; per i beni in leasing, il contratto e la documentazione del costo sostenuto dal concedente. Va annotata la struttura produttiva di destinazione di ciascun bene, con riferimenti catastali o planimetrici.

Due controlli non vanno rimandati. Il primo è lo scostamento tra spese previste e spese effettive, perché l'integrativa non può superare quanto indicato nella comunicazione preventiva. Il secondo è il soggetto che rilascerà la certificazione delle spese: i suoi estremi vanno indicati nell'integrativa, e individuarlo a gennaio è tardi. Conviene anche non arrivare all'ultimo giorno: lo scarto di una comunicazione inviata tra il 13 e il 17 gennaio si può ritrasmettere entro il 22, ma solo se si ha il tempo di accorgersene.

Come si usa il credito, e perché potrebbe essere ridotto

Il credito si utilizza solo in compensazione nel modello F24, con il codice tributo 7034 e anno di riferimento 2026. Non subito, però: per la parte documentata da fatture elettroniche si attende il provvedimento dell'Agenzia che fissa l'ammontare fruibile e la seconda ricevuta di riconoscimento del credito; per la parte non documentata da fatture elettroniche, come alcuni costi in leasing, la certificazione va inviata entro 30 giorni dal provvedimento e si attende l'esito della verifica documentale.

C'è poi il tema della dotazione. Il credito ha un limite di spesa annuo, pari a 2.300 milioni di euro per il 2026: se le richieste lo superano, il provvedimento può ridurre in proporzione l'importo utilizzabile da ciascuna impresa. Nel piano finanziario dell'investimento è prudente non contare sul 100% del credito richiesto.

Dopo l'investimento: i cinque anni

L'attività va mantenuta nella ZES unica per almeno cinque anni, pena la revoca del credito. Prima di cedere, dismettere o spostare un bene agevolato, va verificato l'effetto sul ricalcolo del credito. Il fascicolo dell'investimento, le comunicazioni e le ricevute vanno conservati per tutto il periodo di accertamento, e il credito va riportato nella dichiarazione dei redditi, riconciliando gli utilizzi con le ricevute dell'Agenzia.

Per chi sta pensando al 2027 il consiglio è di cominciare ora: verificare territorio e settore, definire il progetto e il suo valore, controllare l'effetto di incentivazione, in modo da arrivare alla finestra di primavera con i numeri pronti. I passaggi sono raccolti nella checklist sul credito ZES unica in PDF, con tutte le scadenze. Se l'investimento ha anche una componente di ricerca, vale la pena leggere come funziona il credito d'imposta ricerca e sviluppo nel 2026, e più in generale come inserire queste scelte nella pianificazione fiscale di fine anno. Quanto valga davvero il credito dipende dalla zona, dalla dimensione dell'impresa e dal progetto: è un calcolo da fare sui numeri del caso.