Agente immobiliare: checklist 2026 su requisiti, SCIA e polizza

Esame, incompatibilità, polizza RC, SCIA al Registro imprese, antiriciclaggio e adempimenti ricorrenti per il mediatore immobiliare in forma individuale.

In breve

Per esercitare come mediatore immobiliare serve la SCIA alla Camera di commercio, che verifica i requisiti e iscrive la qualifica di intermediario; ha diritto alla provvigione solo chi è iscritto.
I requisiti comprendono maggiore età e cittadinanza italiana o UE (o straniero residente in Italia), requisiti morali, diploma di scuola secondaria di secondo grado, corso di formazione ed esame presso la Camera di commercio.
L'incompatibilità è la causa più frequente di problemi dopo l'avvio e va verificata sul titolare e su ogni persona che media; tra i casi rientra il lavoro dipendente presso enti pubblici.
Serve una polizza RC professionale con decorrenza non successiva all'inizio attività: senza garanzia assicurativa la sanzione amministrativa va da € 3.000 a € 5.000; chi media senza iscrizione rischia da € 7.500 a € 15.000.

La mediazione immobiliare resta un'attività riservata anche dopo la soppressione del ruolo dei mediatori: chi la esercita senza i requisiti e senza l'iscrizione camerale non ha diritto alla provvigione e subisce sanzioni pesanti. L'avvio passa da una SCIA alla Camera di commercio, che verifica i requisiti e iscrive la qualifica di intermediario nel Registro imprese o nel REA.

Il caso complicato, nella pratica, non è la pratica telematica ma le incompatibilità (lavoro dipendente, altre attività nello stesso settore, professioni intellettuali) e la copertura assicurativa. La checklist segue l'ordine utile per la ditta individuale. Per la parte camerale generale si veda la checklist delle pratiche al Registro imprese.

Inquadramento dell'attività

Verificare che l'attività sia mediazione in senso proprio: mettere in relazione le parti senza vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con alcuna di esseart. 1754 c.c.
Individuare la sezione: agenti immobiliari (eventualmente anche altre tipologie, come il mandato a titolo oneroso per affari relativi a immobili o aziende)art. 2, cc. 2 e 4, L. 39/1989
Ricordare che il requisito vale anche per l'attività occasionale o discontinuaart. 2, cc. 1 e 4, L. 39/1989
Censire tutte le persone che svolgeranno mediazione per conto della ditta (preposti, collaboratori, dipendenti): ciascuna deve avere i requisitiart. 3, c. 5, L. 39/1989

Requisiti personali, morali e professionali

Requisiti personali: maggiore età e cittadinanza italiana o UE, oppure straniero residente in Italia; godimento dei diritti civiliart. 2, c. 3, lett. a) e b), L. 39/1989
Requisiti morali: assenza di misure di prevenzione definitive, interdizione, inabilitazione e delle condanne elencate, salva riabilitazioneart. 2, c. 3, lett. f), L. 39/1989
Requisito professionale: diploma di scuola secondaria di secondo grado, corso di formazione presso ente riconosciuto ed esame presso la Camera di commercio sul ramo presceltoart. 2, c. 3, lett. e), L. 39/1989
Non contare sulla via alternativa della pratica di dodici mesi: le Camere di commercio segnalano che non è operativa, perché manca il regolamento ministeriale attuativoart. 2, c. 3, lett. e), L. 39/1989; indicazioni camerali (es. CCIAA della Romagna)
Per chi era iscritto all'ex ruolo senza esercitare, verificare l'iscrizione nell'apposita sezione REA delle persone fisiche, che conserva l'abilitazioneart. 73, c. 5, D.Lgs. 59/2010; D.M. 26 ottobre 2011
Titoli conseguiti all'estero: acquisire la dichiarazione di equipollenza o il riconoscimento della qualifica prima della SCIAD.Lgs. 206/2007

Incompatibilità: il controllo decisivo

L'incompatibilità è la causa più frequente di problemi dopo l'avvio. Va verificata sul titolare e su ogni persona che media per la ditta, raccogliendo una dichiarazione scritta sulle altre attività svolte.

Escludere attività d'impresa di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni dello stesso settore merceologico (es. costruzione e vendita di immobili in proprio) e il lavoro dipendente presso tali impreseart. 5, c. 3, L. 39/1989
Escludere il lavoro dipendente presso enti pubblici e il rapporto di dipendenza o collaborazione con imprese di servizi finanziariart. 5, c. 3, L. 39/1989; art. 4 D.Lgs. 59/2010
Escludere professioni intellettuali afferenti al medesimo settore (es. tecnici che progettano o certificano gli stessi immobili) e ogni situazione di conflitto di interessiart. 5, c. 3, L. 39/1989
Ricordare l'eccezione: l'agente immobiliare può essere dipendente o collaboratore di imprese di mediazione creditizia, restando soggetto alla disciplina di quel settoreart. 5, c. 3-bis, L. 39/1989
Se il cliente è anche agente di commercio, escludere il doppio inquadramento: l'iscrizione come agente è preclusa a chi svolge attività di mediazioneart. 5 L. 204/1985

Polizza RC professionale

Stipulare una polizza di responsabilità civile professionale a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti, con decorrenza non successiva alla data di inizio attivitàart. 3, c. 5-bis, L. 39/1989
Verificare con la Camera di commercio competente il massimale minimo che richiede per la forma giuridica dell'impresa: la legge prescrive una garanzia «idonea» senza fissare importi, e le Camere indicano massimali minimi differenziati tra impresa individuale, società di persone e società di capitaliart. 3, c. 5-bis, L. 39/1989; prassi camerale
Controllare che la polizza sia intestata all'impresa e che l'oggetto della copertura comprenda l'attività di tutti i soggetti che mediano per suo conto (titolare, preposti, collaboratori)art. 3, cc. 5 e 5-bis, L. 39/1989
Allegare alla pratica telematica la dichiarazione sulla polizza e la sua copia, e pianificarne il rinnovo prima della scadenzaprassi camerale

Attenzione. L'agente immobiliare che esercita senza la garanzia assicurativa è punito con la sanzione amministrativa da € 3.000 a € 5.000 (art. 3, c. 5-bis, L. 39/1989).

SCIA, Comunicazione unica e posizioni fiscali e previdenziali

Presentare la SCIA alla Camera di commercio con autocertificazioni e certificazioni sui requisiti; la Camera li verifica e iscrive la qualifica di intermediarioart. 73, cc. 2 e 3, D.Lgs. 59/2010; artt. 2, 3 e 5 D.M. 26 ottobre 2011
Inserirla nella Comunicazione unica (modello I1 per l'impresa individuale) con modello Mediatori, intercalare Requisiti, modulo antimafia, dichiarazione e copia della polizza, firmati digitalmenteart. 9 D.L. 7/2007; art. 67 D.Lgs. 159/2011
Indicare come data di inizio quella di presentazione: la SCIA non è retroattiva e la Camera può vietare la prosecuzione entro sessanta giorni se mancano i requisitiart. 19, c. 3, L. 241/1990
Attribuire il codice ATECO 2025 68.31.00 "Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari"Classificazione ATECO 2025 (ISTAT)
Dichiarare l'inizio attività ai fini IVA entro trenta giorni (di regola nella stessa Comunicazione unica); le provvigioni sono imponibili IVAart. 35 D.P.R. 633/1972
Iscrivere il titolare alla Gestione commercianti INPS (aliquota base 2026: 24,48%, minimale di reddito € 18.808)L. 613/1966; art. 29 L. 160/1975; circolare INPS n. 14/2026
Ricordare che le provvigioni di mediazione pagate da sostituti d'imposta subiscono la ritenuta d'acconto (23% sul 50%, o sul 20% con dipendenti o terzi)art. 25-bis D.P.R. 600/1973

Enasarco. La mediazione non è un contratto di agenzia: il mediatore immobiliare non è iscritto all'Enasarco. Il tema si riapre solo se il rapporto con una rete o un'agenzia ha, in concreto, i tratti dell'agenzia (incarico stabile, zona, promozione per conto di un preponente): in quel caso va riesaminato l'inquadramento. Sulle scelte generali di apertura si veda la guida all'apertura della partita IVA.

Prima del primo incarico e adempimenti ricorrenti

Depositare preventivamente, per via telematica (sezione Formulari del modello Mediatori), i moduli o formulari con le condizioni contrattuali (incarichi, proposte d'acquisto) che si intende usare, indicandovi numero REA e codice fiscale dell'impresaart. 5, c. 4, L. 39/1989; art. 6 D.M. 26 ottobre 2011
Impostare gli obblighi antiriciclaggio (adeguata verifica, conservazione, segnalazione di operazioni sospette), anche per le locazioni con canone mensile pari o superiore a € 10.000art. 3, c. 5, lett. e), D.Lgs. 231/2007
Fissare per iscritto la provvigione: in mancanza di patto la misura è determinata dalle giunte camerali secondo gli usi localiart. 6, c. 2, L. 39/1989
Calendarizzare la verifica dinamica: il Registro imprese verifica almeno una volta ogni quattro anni dalla SCIA la permanenza dei requisiti (le Camere chiedono in quella sede anche la conferma della polizza); se un requisito manca, il Conservatore avvia l'inibizioneart. 7 D.M. 26 ottobre 2011
Comunicare al Registro imprese entro 30 giorni ogni variazione inerente l'impresa o chi opera per suo conto (nuovi preposti o collaboratori, sedi, polizza) con la sezione Modifiche del modello Mediatoriart. 10 D.M. 26 ottobre 2011

Attenzione. Ha diritto alla provvigione solo chi è iscritto (art. 6, c. 1, L. 39/1989). Chi media senza iscrizione è punito con la sanzione amministrativa da € 7.500 a € 15.000 e deve restituire le provvigioni; in caso di reiterazione si applicano le pene dell'art. 348 c.p. (art. 8 L. 39/1989).

Adempimento	Riferimento	Quando
SCIA nella Comunicazione unica	art. 73 D.Lgs. 59/2010	Prima dell'avvio (avvio dalla data di presentazione)
Polizza RC professionale	art. 3, c. 5-bis, L. 39/1989	In essere dall'avvio, rinnovo prima della scadenza
Deposito moduli e formulari	art. 5, c. 4, L. 39/1989; art. 6 D.M. 26 ottobre 2011	Prima di utilizzarli
Dichiarazione di inizio attività IVA	art. 35 D.P.R. 633/1972	Entro trenta giorni dall'avvio
Verifica dinamica dei requisiti	art. 7 D.M. 26 ottobre 2011	Almeno ogni quattro anni dalla SCIA

Riferimenti normativi e di prassi

L. 3 febbraio 1989, n. 39, artt. 2, 3, 5, 6, 8
D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59, art. 73
D.M. 26 ottobre 2011 (agenti d'affari in mediazione)
L. 241/1990, art. 19
Art. 1754 c.c.
D.Lgs. 231/2007, art. 3, c. 5
D.P.R. 633/1972, art. 35; D.P.R. 600/1973, art. 25-bis
L. 613/1966; L. 160/1975, art. 29; circolare INPS n. 14/2026
Classificazione ATECO 2025 (ISTAT)

Documento informativo di carattere generale, aggiornato alla data indicata. Non costituisce parere professionale e non sostituisce l'esame del caso concreto: norme, prassi e scadenze possono cambiare dopo la data di aggiornamento.