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Vendere una casa ereditata: tasse, plusvalenza e prima casa
Chi eredita una casa e decide di venderla si fa quasi sempre la stessa domanda: quante tasse pago? La risposta, nella maggior parte dei casi, è più semplice di quanto si pensi: sulla plusvalenza di un immobile ricevuto in successione non si pagano imposte sui redditi. Prima del rogito, però, ci sono passaggi da completare e alcune trappole da evitare, soprattutto quando gli eredi sono più di uno o quando in successione si sono chieste le agevolazioni prima casa.
Vediamo le regole in vigore nel 2026: cosa dice il testo unico delle imposte sui redditi, cosa cambia se la casa è stata donata, cosa serve prima del rogito, come si gestiscono più eredi, l'agevolazione prima casa, chi paga le imposte dell'atto, l'IMU e la divisione del ricavato.
Sulla plusvalenza della casa ereditata non si pagano imposte
Per un privato, la plusvalenza sulla vendita di un immobile è tassata solo in casi precisi. L'art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR (DPR 917/1986) considera reddito la plusvalenza sugli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ma esclude espressamente quelli acquisiti per successione. L'esclusione non ha scadenza: vale se si vende dopo un mese come dopo vent'anni.
Ad esempio: una casa è stata dichiarata in successione per € 180.000 e gli eredi la vendono un anno dopo a € 220.000. La differenza di € 40.000 non va dichiarata e non paga IRPEF né imposta sostitutiva.
L'esclusione vale anche per la regola introdotta dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) sugli immobili con lavori agevolati dal superbonus (art. 67, c. 1, lett. b-bis): chi vende entro dieci anni dalla fine dei lavori paga sulla plusvalenza, ma il testo esclude gli immobili acquisiti per successione.
Casa ricevuta in donazione: le regole cambiano
Chi ha ricevuto la casa con una donazione, e non in successione, non gode della stessa esclusione. Due regole del TUIR lo riguardano:
- i cinque anni si contano dalla data di acquisto da parte del donante (art. 67, c. 1, lett. b);
- il costo da cui calcolare la plusvalenza è quello sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta di donazione e degli altri costi inerenti successivi (art. 68, c. 1).
Ad esempio: il genitore compra un appartamento nel 2023 a € 200.000 e lo dona al figlio nel 2025; il figlio lo vende nel 2026 a € 230.000. Sono passati meno di cinque anni dall'acquisto del genitore, quindi la plusvalenza di € 30.000 (al netto degli altri costi inerenti documentati) è tassabile. Il venditore può chiedere al notaio di applicare l'imposta sostitutiva del 26% (art. 1, c. 496, L. 266/2005), in questo esempio € 7.800, invece della tassazione IRPEF ordinaria. Se l'acquisto del donante risale a più di cinque anni prima, la plusvalenza non è tassata.
Resta ferma l'esclusione per le unità che, per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, sono state abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Per le case con superbonus valgono le regole specifiche della lettera b-bis, che per gli immobili donati non prevedono l'esclusione riservata alla successione.
Prima del rogito: successione, volture e accettazione
Per vendere bisogna che dai registri risulti chi è il nuovo proprietario. In pratica servono tre cose.
- La dichiarazione di successione. Quando nell'eredità c'è un immobile va sempre presentata: l'esonero per coniuge e figli con attivo fino a € 100.000 vale solo se non ci sono immobili (art. 28, c. 7, D.Lgs. 346/1990). Il termine è di dodici mesi dall'apertura della successione.
- Le volture catastali. Si richiedono insieme alla dichiarazione di successione; non sono automatiche. Prima dell'atto il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la conformità con i registri immobiliari (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985).
- La trascrizione dell'accettazione dell'eredità. L'art. 2648 del codice civile impone di trascrivere l'accettazione che comporta l'acquisto di diritti su immobili. Vendere un bene ereditario è di per sé un'accettazione tacita (art. 476 c.c.), e la trascrizione si può chiedere sulla base di quell'atto. Senza la trascrizione la catena dei passaggi si interrompe (art. 2650 c.c.): è un tema che pesa anche sulle vendite future e sui mutui dell'acquirente.
Se qualcuno dei chiamati è incerto, o l'eredità può avere debiti, la scelta tra accettare e rinunciare va fatta prima di mettere in vendita la casa: ne parliamo nella guida su accettare o rinunciare all'eredità. Per raccogliere i documenti c'è la checklist per la successione.
Più eredi: vendere insieme o dividere prima
Con più eredi la casa è in comunione: per venderla per intero serve la firma di tutti i comproprietari. Le strade sono tre.
| Strada | Come funziona | Attenzione a |
|---|---|---|
| Vendita congiunta | Tutti gli eredi firmano il rogito e incassano in proporzione alle quote | Serve l'accordo su prezzo e tempi; basta un erede contrario per bloccare |
| Vendita della propria quota | Un erede vende solo la sua parte | Se vende a un estraneo la sua quota di eredità, gli altri coeredi hanno diritto di prelazione e, se non avvisati, di riscatto finché dura la comunione (art. 732 c.c.) |
| Divisione prima della vendita | La casa va a un erede, gli altri ricevono altri beni o un conguaglio | Imposta di registro dell'1% sulla divisione senza conguagli; i conguagli eccedenti la quota sono tassati come una vendita (artt. 3 Tariffa e 34 DPR 131/1986) |
Un caso da tenere presente: se un erede compra la quota del fratello e poi rivende la casa entro cinque anni, la parte comprata non è «acquisita per successione». Su quella parte la plusvalenza va calcolata con la regola ordinaria dei cinque anni.
Se c'è un coniuge superstite, ricordate che la legge gli riserva il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare (art. 540 c.c.). Chi compra vuole una casa libera: la posizione del coniuge va definita prima del preliminare.
Agevolazione prima casa in successione: la vendita entro cinque anni
Chi riceve in successione una casa non di lusso e ha i requisiti prima casa paga le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, € 200 ciascuna, invece del 2% e dell'1% (art. 69, c. 3, L. 342/2000). Con più eredi basta che i requisiti li abbia uno di loro, che li dichiara nella dichiarazione di successione.
Il beneficio però porta con sé le regole di decadenza della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa del DPR 131/1986. L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 33/E del 15 marzo 2011, ha chiarito come funzionano con più eredi:
- se l'erede dichiarante rivende l'immobile entro cinque anni dall'acquisizione e non riacquista entro un anno un'altra casa da adibire a prima casa, il beneficio decade per intero, con recupero dell'imposta e sanzioni a carico del solo dichiarante;
- la rivendita entro cinque anni da parte di un coerede non dichiarante non fa decadere nessuno.
Prima di vendere una casa per cui si è chiesta l'agevolazione, conviene quindi controllare chi ha reso la dichiarazione e da quanto tempo. La differenza in gioco sono le imposte ipotecaria e catastale ordinarie, 3% del valore in totale, più le sanzioni.
Il credito d'imposta per il riacquisto non spetta
Chi vende la prima casa comprata con le agevolazioni e ne ricompra un'altra con gli stessi requisiti ha diritto a un credito d'imposta commisurato all'imposta pagata sul primo acquisto (art. 7 L. 448/1998). Se però la casa venduta era pervenuta per successione o donazione, il credito non spetta, anche se il defunto l'aveva comprata con le agevolazioni prima casa: lo indicano le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate al rigo G1 dei modelli dichiarativi e la risposta a interpello n. 238/2025. L'erede che con il ricavato compra la sua prima casa paga quindi le imposte del nuovo acquisto per intero, nella misura agevolata se ne ha i requisiti.
Chi paga cosa al rogito
Le imposte sull'atto di vendita, salvo patto diverso, sono a carico di chi compra: le spese del contratto e quelle accessorie gravano sul compratore (art. 1475 c.c.).
| Voce | Chi la sostiene, di regola |
|---|---|
| Imposte di registro, ipotecaria e catastale dell'atto | Acquirente |
| Onorario del notaio per il rogito | Acquirente, salvo accordi diversi |
| Imposta sulla plusvalenza | Venditore, solo nei casi tassabili (casa donata entro i cinque anni, terreni edificabili, quota comprata da un coerede) |
| Regolarizzazione catastale e documenti della casa | Venditore, perché sono il presupposto per vendere |
Le imposte già pagate con la dichiarazione di successione restano un costo della successione: non si recuperano con la vendita.
IMU fino alla vendita e divisione del ricavato
Dopo l'apertura della successione gli eredi sono soggetti passivi IMU, ciascuno per la propria quota. Ognuno ha un'obbligazione autonoma e versa solo la propria parte (art. 1, c. 743, L. 160/2019). Se il coniuge superstite ha il diritto di abitazione, l'IMU è a carico suo come titolare del diritto. L'imposta è dovuta per i mesi di possesso: il mese conta per intero se il possesso dura più della metà dei giorni, e il giorno del rogito si computa in capo all'acquirente (c. 761). Ad esempio, con un rogito del 10 marzo il venditore paga per gennaio e febbraio; marzo va a chi compra. Una casa ereditata e non abitata da nessuno degli eredi, in genere, non è abitazione principale e paga l'IMU con l'aliquota deliberata dal Comune.
Il ricavato si divide in proporzione alle quote di ciascun erede, al netto delle spese comuni. Quando la plusvalenza è esclusa non va indicata in dichiarazione. Nei casi tassabili, se non si sceglie l'imposta sostitutiva dal notaio, la plusvalenza si dichiara tra i redditi diversi nel modello Redditi PF dell'anno di incasso: se serve, la dichiarazione la prepariamo noi.
Una nota di calendario: dal 1° gennaio 2027 il TUIR lascia il posto al nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e l'imposta di successione passa nel testo unico delle imposte indirette (D.Lgs. 123/2025). La numerazione degli articoli cambia; i riferimenti di questo articolo sono quelli in vigore nel 2026.
Gli errori più frequenti
- firmare il preliminare prima di aver presentato la dichiarazione di successione e le volture;
- dimenticare la trascrizione dell'accettazione e scoprirlo dal notaio, o anni dopo dall'acquirente;
- trattare una casa donata come se fosse ereditata e non calcolare i cinque anni dall'acquisto del donante;
- vendere entro cinque anni la casa per cui si è dichiarata l'agevolazione prima casa in successione, senza programmare il riacquisto;
- lasciare in sospeso la posizione del coniuge superstite o di un coerede che non vuole vendere.
Vendere una casa ereditata, nella gran parte dei casi, non costa imposte sui redditi. Costa invece tempo, se la successione non è in ordine. Conviene mettere in fila documenti, quote e agevolazioni prima di firmare il preliminare con l'acquirente.