Privati & famiglie
IMU sulla seconda casa: come si calcola e quando si paga
La casa in cui si vive di solito non paga l'IMU. La seconda casa sì: quella al lago o in montagna, l'appartamento affittato, quello ereditato e lasciato vuoto. Il calcolo parte dalla rendita catastale e dall'aliquota decisa dal Comune, e ci sono alcune riduzioni che molti proprietari non conoscono. Vediamo le regole in vigore nel 2026 e le scadenze, a partire dal saldo del 16 dicembre.
Le regole stanno nella legge di bilancio 2020, la L. 160/2019, all'art. 1, commi da 738 a 783. Sono le norme che hanno sostituito la vecchia IMU e la TASI con un'imposta unica dal 2020.
Chi paga l'IMU sulla seconda casa
Il presupposto dell'imposta è il possesso di immobili (comma 740). Paga il proprietario, oppure chi ha sull'immobile un diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie (comma 743). Se la casa è in usufrutto al genitore e in nuda proprietà al figlio, paga il genitore usufruttuario, non il figlio.
Non paga invece l'inquilino: l'IMU resta a carico del proprietario anche quando la casa è affittata.
L'abitazione principale non è soggetta all'IMU, insieme alle sue pertinenze (al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7: cantina, box, tettoia). Fanno eccezione le abitazioni principali classificate A/1, A/8 e A/9 (signorili, ville, castelli), che pagano con un'aliquota di base dello 0,5% e una detrazione di € 200 (commi 748 e 749). Abitazione principale significa l'immobile dove il possessore dimora abitualmente e ha la residenza anagrafica (comma 741, lett. b). Tutto il resto è, ai fini IMU, «altro fabbricato»: è il caso della seconda casa.
Come si calcola: rendita, moltiplicatore, aliquota
Il calcolo si fa in tre passaggi (comma 745):
- si prende la rendita catastale in vigore al 1° gennaio, che si legge nella visura catastale;
- la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per 160 (vale per tutte le abitazioni del gruppo A, esclusi gli uffici A/10, e per le pertinenze C/2, C/6 e C/7): il risultato è la base imponibile;
- alla base imponibile si applica l'aliquota del Comune.
L'imposta si rapporta poi alla quota di possesso e ai mesi dell'anno in cui si è posseduto l'immobile. Il mese conta per intero se il possesso è durato più della metà dei giorni (comma 761).
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
|---|---|
| Gruppo A (abitazioni), escluso A/10; pertinenze C/2, C/6, C/7 | 160 |
| Gruppo B; C/3, C/4, C/5 | 140 |
| A/10 (uffici) e D/5 | 80 |
| Gruppo D, escluso D/5 | 65 |
| C/1 (negozi) | 55 |
L'aliquota: decide il Comune
Per gli immobili diversi dall'abitazione principale l'aliquota di base è lo 0,86%. Il Comune, con delibera del consiglio comunale, può aumentarla fino all'1,06% o ridurla fino ad azzerarla (comma 754). I Comuni che applicavano la maggiorazione della vecchia TASI possono mantenere un ulteriore 0,08% (comma 755), ma solo ridurla, non aumentarla.
Dal 2025 il Comune deve redigere la delibera delle aliquote attraverso il prospetto delle aliquote elaborato sul Portale del federalismo fiscale, che fa parte integrante della delibera (comma 757). Le aliquote valgono per l'anno se sono pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre. Se manca una delibera approvata con il prospetto e pubblicata nei termini, si applicano le aliquote di base di legge (comma 767).
Quando si paga: acconto e saldo
L'IMU si versa in due rate (comma 762):
- acconto entro il 16 giugno, pari alla metà dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente;
- saldo entro il 16 dicembre, a conguaglio, con le aliquote dell'anno in corso risultanti dal prospetto pubblicato al 28 ottobre.
Si può anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Per il 2026 il prossimo appuntamento è il saldo di mercoledì 16 dicembre 2026. Se il Comune ha cambiato le aliquote per il 2026, è nel saldo che si paga la differenza rispetto all'acconto.
Il versamento si fa con il modello F24, nella sezione «IMU e altri tributi locali», indicando il codice catastale del Comune, l'anno di riferimento e la casella «Acc.» o «Saldo». I codici tributo, confermati per la nuova IMU dalla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 29/E del 29 maggio 2020, sono:
| Codice | Cosa si paga |
|---|---|
| 3918 | Altri fabbricati (seconda casa, case affittate o in comodato) |
| 3912 | Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3914 | Terreni |
Un esempio di calcolo
Un esempio ipotetico. Un appartamento A/2 con rendita catastale di € 800, posseduto al 100% per tutto l'anno, in un Comune che (ipoteticamente) applica l'1,06% alle seconde case.
| Passaggio | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Rendita rivalutata | € 800 × 1,05 | € 840 |
| Base imponibile | € 840 × 160 | € 134.400 |
| IMU annua | € 134.400 × 1,06% | € 1.424,64 |
| Acconto (16 giugno) e saldo (16 dicembre) | metà ciascuno, se l'aliquota non cambia | € 712,32 + € 712,32 |
| Se affittata a canone concordato | € 1.424,64 × 75% | € 1.068,48 |
| Se in comodato a un figlio, con i requisiti | base ridotta a € 67.200 × 1,06% | € 712,32 |
Lo stesso immobile, in un Comune che applica l'aliquota di base dello 0,86%, pagherebbe € 1.155,84 l'anno. Le riduzioni dell'ultima parte della tabella si calcolano sull'aliquota che il Comune prevede per quella fattispecie, che può essere diversa da quella ordinaria.
I casi particolari
Casa in comodato ai figli. La base imponibile è ridotta del 50% per la casa concessa in comodato a parenti in linea retta di primo grado (figli o genitori) che la usano come abitazione principale (comma 747, lett. c). Le condizioni sono tutte necessarie:
- il contratto di comodato deve essere registrato;
- chi concede la casa deve possedere una sola abitazione in Italia, oppure, oltre a quella data in comodato, solo la propria abitazione principale nello stesso Comune;
- chi concede la casa deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l'immobile;
- la casa non deve essere A/1, A/8 o A/9.
Se il genitore vive a Erba e la casa data al figlio è a Como, la riduzione non spetta. Se il figlio muore, il beneficio continua per il coniuge in presenza di figli minori.
Casa affittata a canone concordato. Per le abitazioni locate con contratto a canone concordato (L. 431/1998) l'imposta, calcolata con l'aliquota del Comune, è ridotta al 75% (comma 760). Per un affitto a canone libero non c'è riduzione statale; alcuni Comuni prevedono aliquote diverse nel proprio prospetto.
Casa ereditata e comproprietà. Quando più persone possiedono lo stesso immobile, ognuna ha un'obbligazione autonoma e paga per la propria quota, tenendo conto della propria situazione (comma 743). Se tre fratelli ereditano una casa in parti uguali e uno di loro ci va a vivere con la residenza, per lui è abitazione principale ed è esente; gli altri due pagano ciascuno sul proprio terzo. Gli eredi pagano dal mese del decesso, che apre la successione, con la regola dei mesi vista sopra. Se nella casa ereditata viveva il coniuge del defunto, al coniuge spetta per legge il diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540 c.c.) e soggetto passivo IMU è lui, come titolare del diritto. Per tutti gli aspetti della successione rimandiamo alla guida sulla dichiarazione di successione e a quella su come vendere una casa ereditata.
Pensionati residenti all'estero. Per una sola abitazione in Italia, non affittata né data in comodato, posseduta in proprietà o usufrutto da chi non risiede in Italia ed è titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia, l'IMU è ridotta alla metà (art. 1, comma 48, L. 178/2020). Chi vive all'estero senza questo tipo di pensione paga l'IMU piena sulla casa italiana.
Case inagibili e immobili storici. La base imponibile è ridotta del 50% anche per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, per il periodo in cui lo sono, e per i fabbricati di interesse storico o artistico (comma 747, lett. a e b).
Coniugi con due residenze diverse
Fino alla sentenza della Corte costituzionale del 2022 la definizione di abitazione principale richiedeva che lì vivessero il possessore e il suo nucleo familiare. Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo questo riferimento al nucleo familiare, anche nel comma 741 della L. 160/2019. Oggi conta solo la situazione del possessore: se marito e moglie hanno davvero residenza e dimora abituale in due case diverse, ciascuno può avere la propria abitazione principale esente.
La stessa Corte ha precisato che questo non apre l'esenzione alle seconde case: serve una dimora abituale effettiva, non solo un cambio di residenza sulla carta. Il Comune può controllare consumi, utenze e circostanze di fatto.
Se si paga in ritardo o si sbaglia
Per l'omesso o insufficiente versamento si applica la sanzione dell'art. 13 del D.Lgs. 471/1997 (comma 774). Prima che arrivi l'accertamento del Comune si può rimediare con il ravvedimento operoso: si versano l'imposta, gli interessi e una sanzione ridotta, tanto più bassa quanto prima si paga. Nell'F24 si barra la casella «Ravv.» e si indica l'anno in cui l'imposta andava versata; sanzioni e interessi si pagano insieme all'imposta, con lo stesso codice tributo. Come si calcola è spiegato nella guida su F24 sbagliato o dimenticato e ravvedimento.
Attenzione anche alla dichiarazione IMU: quando inizia il possesso o cambiano elementi che incidono sull'imposta, nei casi previsti dalle istruzioni ministeriali va presentata in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo (comma 768-bis). L'omessa dichiarazione è sanzionata con il 100% del tributo non versato, con un minimo di € 50 (comma 775).
Gli errori più frequenti
- usare l'aliquota di base o quella dell'anno prima senza controllare il prospetto del Comune;
- dimenticare la rivalutazione del 5% della rendita;
- applicare la riduzione per il comodato senza contratto registrato, o quando il genitore vive in un altro Comune;
- non pagare sulla casa ereditata nei mesi tra la morte del familiare e la successione;
- pagare l'intera imposta a nome di un solo comproprietario, quando il Comune non lo consente con il proprio regolamento;
- spostare la residenza di un coniuge nella seconda casa senza viverci davvero.
Il calcolo dell'IMU è semplice quando c'è un solo immobile e nessuna agevolazione. Con case ereditate, quote diverse, comodati o affitti conviene mettere in fila visure, contratti e aliquote del Comune prima della scadenza.