Donare la casa ai figli: imposte, rischi e alternative

Donare la casa a un figlio sembra la strada più semplice: si va dal notaio, si firma e il passaggio è fatto. Tra genitori e figli l'imposta di donazione spesso non si paga, ma restano le imposte ipotecaria e catastale, i diritti degli altri eredi e qualche conseguenza fiscale per il giorno in cui il figlio vorrà vendere. Dal 18 dicembre 2025 è cambiata anche una regola importante sulla circolazione degli immobili donati.

Vediamo quanto costa la donazione, come funziona la donazione della sola nuda proprietà, quali rischi restano per il figlio e quando conviene valutare la successione o una vendita al posto della donazione.

Le imposte sulla donazione della casa

L'imposta di donazione ha le stesse aliquote e franchigie dell'imposta di successione. Per gli atti dal 1° gennaio 2025 la regola è nell'art. 56 del D.Lgs. 346/1990, come riscritto dal D.Lgs. 139/2024.

Chi riceve	Franchigia per beneficiario	Aliquota sull'eccedenza
Coniuge e figli (linea retta)	€ 1.000.000	4%
Fratelli e sorelle	€ 100.000	6%
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini collaterali fino al 3° grado	Nessuna	6%
Altri soggetti	Nessuna	8%
Persona con disabilità grave (L. 104/1992, art. 3, c. 3)	€ 1.500.000	Aliquota della categoria

La franchigia vale per ogni figlio e tiene conto delle donazioni già ricevute dallo stesso genitore: per questo nell'atto vanno indicate le donazioni precedenti (art. 57 D.Lgs. 346/1990). Per gli immobili, il valore dichiarato non è soggetto a rettifica se non è inferiore al valore catastale, cioè la rendita moltiplicata per i coefficienti di legge (art. 34, c. 5).

Alla donazione di un immobile si aggiungono sempre le imposte ipotecaria e catastale:

• in via ordinaria, il 2% (ipotecaria) e l'1% (catastale) del valore, con un minimo di € 200 ciascuna;
• con l'agevolazione prima casa, € 200 + € 200, se il figlio che riceve ha i requisiti previsti per l'acquisto agevolato e la casa non è di categoria A/1, A/8 o A/9.

Un esempio ipotetico: un genitore dona a un figlio un appartamento con valore catastale di € 180.000. Il figlio non ha mai ricevuto altre donazioni da quel genitore. L'imposta di donazione non è dovuta, perché il valore è sotto il milione. Senza agevolazione prima casa, il figlio paga € 3.600 di ipotecaria e € 1.800 di catastale, oltre all'onorario del notaio. Con la prima casa le due imposte scendono a € 400 in tutto.

La forma: atto pubblico e due testimoni

La donazione deve essere fatta per atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.). Per le donazioni la legge notarile richiede anche la presenza di due testimoni (art. 48 L. 89/1913). Una scrittura privata tra genitore e figlio, o un semplice accordo in famiglia, non trasferisce la casa.

Prima dell'atto conviene raccogliere i documenti dell'immobile: titolo di provenienza, visura e planimetria catastale, conformità urbanistica e catastale. Sono le stesse verifiche di una compravendita, e un difetto scoperto dopo pesa sul figlio quando vorrà vendere o chiedere un mutuo.

Donare la nuda proprietà e tenere l'usufrutto

Molti genitori donano la nuda proprietà e si tengono l'usufrutto: continuano ad abitare la casa, o a incassarne l'affitto, per tutta la vita. Alla loro morte l'usufrutto si estingue e il figlio diventa pieno proprietario.

Sul piano fiscale, la nuda proprietà vale meno della piena proprietà: il valore si ottiene sottraendo dal valore pieno quello dell'usufrutto, che dipende dall'età dell'usufruttuario e dal tasso di interesse legale (artt. 14 e 17 D.Lgs. 346/1990). Più il genitore è giovane, più vale l'usufrutto e meno vale la nuda proprietà donata.

Il rischio principale: la legittima degli altri eredi

La legge riserva una quota del patrimonio ai legittimari: coniuge, figli e, in mancanza di figli, ascendenti. Alla morte del genitore si fa un calcolo: ai beni rimasti si sommano, solo sulla carta, i beni donati in vita (art. 556 c.c.). Se la donazione della casa supera la quota di cui il genitore poteva disporre, gli altri legittimari possono chiederne la riduzione (art. 555 c.c.).

Per anni il problema pratico è stato un altro. Il legittimario che vinceva la causa poteva chiedere la restituzione dell'immobile anche a chi lo aveva comprato dal figlio, entro vent'anni dalla trascrizione della donazione. Per questo banche e acquirenti guardavano con sospetto le case di provenienza donativa.

La L. 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 c.c. Oggi:

• la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il figlio ha venduto l'immobile, salvo che la domanda di riduzione sia stata trascritta prima (art. 563 c.c. e art. 2652 c.c.);
• il figlio donatario resta obbligato a compensare in denaro gli altri legittimari, nei limiti necessari a integrare la loro quota;
• le ipoteche che il figlio ha iscritto sulla casa, per esempio per un mutuo, restano efficaci; anche qui il figlio compensa in denaro il minor valore (art. 561 c.c.).

Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle aperte prima, i legittimari potevano conservare l'azione verso chi ha comprato dal figlio solo notificando e trascrivendo, entro sei mesi (cioè entro il 18 giugno 2026), la domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Senza questi atti, dopo quella data valgono le nuove regole anche per le successioni precedenti. Gli atti di opposizione già notificati e trascritti con le vecchie regole conservano i loro effetti.

In pratica: la casa donata oggi circola più facilmente, ma la donazione non è diventata intoccabile. Il rischio si è spostato sul figlio, che può dover pagare di tasca propria i fratelli.

La collazione tra fratelli

La riduzione riguarda solo la parte che lede la legittima. C'è poi la collazione: alla morte del genitore, i figli e il coniuge che ereditano insieme devono conferire nella divisione quanto hanno ricevuto in donazione, salvo dispensa del genitore (art. 737 c.c.). La dispensa produce effetto solo entro la quota disponibile.

Esempio ipotetico: due figli, una casa donata al primo e un conto corrente lasciato in eredità. Se non c'è dispensa, nella divisione la casa si mette nel conto e il secondo figlio riceve di più sul conto corrente. Se si vuole davvero avvantaggiare un figlio, bisogna dirlo nell'atto, e comunque nei limiti della disponibile.

Se il figlio vende: la plusvalenza

Quando il figlio rivende la casa, la plusvalenza si calcola sul costo sostenuto dal genitore, aumentato dell'eventuale imposta di donazione e dei costi successivi (art. 68, c. 1, TUIR). Il valore indicato nell'atto di donazione non conta come costo.

La plusvalenza è tassata solo se l'immobile è venduto entro cinque anni, e per le case donate i cinque anni decorrono dalla data di acquisto da parte del genitore (art. 67, c. 1, lett. b, TUIR). Non è tassata se, per la maggior parte del periodo, la casa è stata abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Nella maggior parte dei casi, quindi, una casa che il genitore possiede da molti anni si può rivendere senza imposta sulla plusvalenza. Il problema si pone quando il genitore ha comprato da poco e dona subito. Al rogito si può chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26%.

Una nota sui riferimenti: dal 1° gennaio 2027 il TUIR e il D.Lgs. 346/1990 sono sostituiti da nuovi testi unici, con una diversa numerazione degli articoli. Le regole qui descritte sono quelle in vigore nel 2026.

Donazione, successione o vendita: cosa conviene

	Donazione	Successione	Vendita al figlio
Quando passa la casa	Subito (o solo la nuda proprietà)	Alla morte del genitore	Subito
Imposte principali	Donazione oltre € 1.000.000, ipotecaria e catastale	Stesse franchigie e aliquote, ipotecaria e catastale	Imposte di una normale compravendita
Legittima e collazione	Sì, la donazione rientra nel calcolo	Sì, si divide tra gli eredi	No, se il prezzo è reale e pagato davvero
Costo fiscale per una futura vendita	Quello del genitore	Nessuna plusvalenza tassabile se l'erede vende	Prezzo pagato dal figlio
Attenzione a	Rapporti tra fratelli; prima casa del figlio	Nessun controllo sui tempi; dichiarazione entro 12 mesi	Il figlio deve avere le risorse; un prezzo simbolico può essere letto come donazione

La successione lascia la casa al genitore fino alla fine e, se l'erede poi vende, non c'è plusvalenza tassabile: gli immobili acquisiti per successione sono esclusi (art. 67, c. 1, lett. b, TUIR). Tempi, imposte e documenti sono spiegati nella pagina sulla dichiarazione di successione e nella checklist dei documenti. La vendita evita i problemi di legittima, ma solo se è una vendita vera, con un prezzo coerente e pagato con mezzi tracciabili.

Per l'azienda o le quote di società di famiglia ci sono strumenti diversi: il patto di famiglia, che però vale solo per aziende e partecipazioni, non per la casa, e la donazione di quote ai figli con l'esenzione dell'art. 3, c. 4-ter, D.Lgs. 346/1990.

Gli errori più frequenti

• donare senza aver parlato con gli altri figli, che restano legittimari;
• dimenticare le donazioni precedenti, che contano per la franchigia e vanno indicate nell'atto;
• dare per scontata l'agevolazione prima casa senza verificare i requisiti del figlio;
• pensare che la riforma del 2025 abbia eliminato i diritti dei legittimari: li ha trasformati in un credito in denaro verso il figlio;
• donare una casa comprata da poco e farla rivendere al figlio entro i cinque anni.

La scelta tra donare, lasciare in successione o vendere dipende dalla famiglia più che dalle imposte: quanti figli ci sono, chi abita la casa, che cosa riceveranno gli altri. Conviene mettere i numeri in fila prima di fissare il notaio.