Scissione per separare gli immobili dall'attività operativa

In molte PMI l'immobile in cui si lavora e l'attività che ci si svolge stanno nella stessa società. Finché le cose vanno bene nessuno ci pensa; ma il giorno in cui arriva un contenzioso, un acquirente o un passaggio generazionale, quella convivenza diventa un problema. La scissione è lo strumento con cui, di solito, la si scioglie.

Il caso tipico è questo: una srl produttiva, nata trent'anni fa, ha comprato nel tempo il capannone, magari un secondo immobile affittato a terzi e qualche ufficio. Oggi il valore degli immobili pesa quanto — o più — dell'azienda. Tutto è esposto allo stesso rischio, e chi volesse comprare l'attività dovrebbe comprare anche i muri. Con una scissione si trasferiscono gli immobili (o una parte del patrimonio) a un'altra società, la beneficiaria, senza vendere nulla e, se l'operazione è impostata correttamente, senza far emergere plusvalenze.

Perché separare gli immobili dall'attività

Le ragioni ricorrenti sono tre, e conviene averle chiare perché sono anche quelle che reggono l'operazione sul piano fiscale.

Proteggere il patrimonio dal rischio d'impresa. La società operativa ha fornitori, dipendenti, banche, clienti che possono fare causa. Gli immobili, una volta trasferiti in una società che si limita a possederli e a locarli, non rispondono più — salvo quanto diremo sulla responsabilità per i debiti anteriori — delle obbligazioni future dell'attività.

Preparare la vendita dell'azienda. Chi compra un'attività compra flussi, clienti, competenze; raramente vuole immobilizzare capitale nei muri. Con gli immobili già fuori dal perimetro, si vende solo l'operativa e la famiglia conserva il patrimonio immobiliare, magari locandolo all'acquirente. È un tema che ritorna spesso quando si prepara una cessione: ne abbiamo parlato in Vendere l'azienda: come prepararla 12 mesi prima.

Dividere il patrimonio tra rami della famiglia. Quando i soci sono fratelli o cugini con visioni diverse — uno vuole proseguire l'attività, l'altro preferisce una rendita — la scissione permette di assegnare a ciascuno ciò che gli interessa, invece di mantenere una comproprietà che genera attrito.

Come funziona: scissione parziale e beneficiaria immobiliare

La disciplina civilistica è negli artt. 2506 e seguenti del codice civile. Per separare gli immobili si usa quasi sempre la scissione parziale: la società originaria (la scissa) continua a esistere con l'attività operativa, mentre una parte del suo patrimonio — gli immobili, con eventuali debiti collegati come il mutuo — passa a una beneficiaria, di nuova costituzione o già esistente.

Il procedimento ricalca quello della fusione: progetto di scissione redatto dagli amministratori, situazione patrimoniale e relazioni (con alcune semplificazioni previste dalla legge, ad esempio quando la beneficiaria è di nuova costituzione e l'assegnazione è proporzionale), deposito e iscrizione al registro delle imprese, delibera dei soci, atto notarile. Tra la delibera e l'atto c'è il termine per l'opposizione dei creditori: l'art. 2503 c.c., richiamato dall'art. 2506-ter, prevede sessanta giorni dall'ultima iscrizione della delibera, salvo che consti il consenso dei creditori anteriori o che quelli non consenzienti siano stati pagati o le somme corrispondenti depositate in banca.

Dal 2023 il codice prevede anche la scissione mediante scorporo (art. 2506.1 c.c.): le quote della beneficiaria vanno alla società scissa, non ai suoi soci. Il risultato è una struttura «madre-figlia» anziché due società sorelle: utile quando si vuole che l'immobiliare sia controllata dall'operativa o, all'inverso, quando si ragiona in ottica di gruppo. La scelta tra le due strade dipende dall'obiettivo finale.

Proporzionale, non proporzionale, asimmetrica

Nella scissione proporzionale ogni socio riceve quote della beneficiaria nella stessa percentuale in cui partecipa alla scissa: se avevi il 50% della società di partenza, avrai il 50% di entrambe. È la forma più semplice e la più adatta quando l'obiettivo è proteggere il patrimonio o preparare una vendita.

Nella scissione non proporzionale le percentuali cambiano: un socio può ritrovarsi con una quota maggiore nell'immobiliare e minore nell'operativa. Il codice tutela chi non è d'accordo: i soci che non approvano hanno diritto di far acquistare le proprie partecipazioni per un corrispettivo determinato con i criteri del recesso (art. 2506-bis, quarto comma).

La scissione asimmetrica è il caso estremo: ad alcuni soci non vengono assegnate quote della beneficiaria, ma quote della scissa (art. 2506, secondo comma). Serve il consenso unanime dei soci. È lo strumento classico per separare i rami familiari: al termine, un socio detiene tutta l'operativa e l'altro tutta l'immobiliare, e le strade si dividono senza compravendite.

Il trattamento fiscale

Sul piano delle imposte dirette la scissione è fiscalmente neutrale (art. 173 TUIR): non costituisce realizzo né distribuzione delle plusvalenze e minusvalenze dei beni trasferiti, che passano alla beneficiaria agli stessi valori fiscali che avevano nella scissa. Nessuna imposta sui plusvalori latenti dell'immobile, quindi, ma anche nessun «aggiornamento» del costo fiscale: il plusvalore resta in sospensione e riemergerà se e quando l'immobile verrà venduto. Lo stesso vale per i soci: la scissione non genera per loro reddito, e il costo fiscale della vecchia partecipazione si ripartisce tra le quote possedute dopo l'operazione.

Anche le imposte d'atto sono contenute: l'atto di scissione sconta l'imposta di registro in misura fissa, e se tra i beni trasferiti ci sono immobili anche le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa, indipendentemente dal valore. È la differenza decisiva rispetto a una compravendita dell'immobile tra le due società, che sconterebbe imposte proporzionali e, in capo alla venditrice, la tassazione della plusvalenza. La misura fissa vale anche per la scissione non proporzionale, come l'Agenzia ha confermato in prassi.

I debiti non restano tutti nella scissa

Un aspetto spesso sottovalutato. Separare gli immobili non li mette al riparo dai debiti già esistenti al momento della scissione. Per il codice civile ciascuna società coinvolta è solidalmente responsabile dei debiti della scissa non soddisfatti dalla società cui fanno carico, nei limiti del valore effettivo del patrimonio netto ricevuto o rimasto (art. 2506-quater, terzo comma).

Sul fronte fiscale la regola è più severa: l'art. 173 TUIR e la disciplina sanzionatoria rendono le beneficiarie responsabili in solido per imposte, sanzioni e interessi riferiti ai periodi anteriori alla scissione, e la Cassazione ha più volte affermato che questa responsabilità non incontra il limite del patrimonio netto assegnato. In concreto: se la società operativa ha un contenzioso fiscale aperto o una posizione a rischio, la beneficiaria immobiliare ne risponde. La protezione vale per il futuro, non per il passato — ed è uno dei punti da verificare in due diligence prima di partire.

Abuso del diritto: quando una scissione «immobiliare» regge

La domanda che ogni cliente prima o poi pone è: «l'Agenzia può contestare l'operazione?». La risposta richiede di guardare all'operazione nel suo complesso, alla luce dell'art. 10-bis dello Statuto del contribuente (lo approfondiamo in Abuso del diritto: come riorganizzare senza rischi).

Una scissione che separa immobili e attività, con ragioni organizzative e di protezione documentabili, è in linea di principio un'operazione fisiologica. L'Agenzia, con la risoluzione 97/E del 2017 e numerose risposte a interpello successive, ha escluso l'abuso anche nel caso di scissione parziale proporzionale seguita dalla cessione delle quote di una delle società: la cessione delle partecipazioni è una delle alternative che il sistema mette a disposizione, non un aggiramento. Più di recente, il D.Lgs. 192/2024 ha inserito nell'art. 173 TUIR il comma 15-quater, secondo cui ai fini dell'abuso del diritto non rileva la scissione avente a oggetto un'azienda seguita dalla cessione della partecipazione ricevuta. Diverso è il caso di operazioni costruite al solo scopo di estrarre ricchezza dalla società senza tassazione, o di catene di passaggi che, considerate insieme, producono un risultato che la legge non consente: lì il rischio esiste ed è concreto.

Da dove partire

Una scissione immobiliare ben fatta parte dai numeri: valore di mercato e valore fiscale degli immobili, mutui e garanzie collegati, contratti di locazione che dovranno essere stipulati tra immobiliare e operativa a canoni congrui, posizione fiscale pregressa della società, e infine l'obiettivo dei soci a cinque o dieci anni. Su quella base si sceglie la forma — parziale proporzionale, asimmetrica, mediante scorporo — e si scrive un progetto che racconti in modo coerente le ragioni dell'operazione. Per un quadro più ampio sugli strumenti disponibili rimandiamo a Fusioni e scissioni nelle PMI e alla pagina dedicata alle operazioni di fusione e scissione. Come sempre, la convenienza va verificata sui numeri e sulla storia della singola società.